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时代商学院物业管理行业系列研报之二:规模称王寡头隐现 增值服

摘要: 截至9月16日,在中国物业管理行业的15家上市公司中,2018年只有杜南a股在上海证券交易所主板上市。时代商学院结合上市物业管理公司和行业的数据,分析物业管理行业的市场规模、发展趋势和竞争格局,为广大

时代商学院研究员孙华秋

在城市化进程不断推进、居民收入和人均住房面积不断提高的背景下,物业管理行业迎来了快速发展的新时代。作为社区生态商业模式的先驱,物业管理公司因其资产轻、现金流稳定、利润高、成长性强而越来越受到投资者的青睐。过去两年,领先的物业管理公司不断登陆资本市场,利用资本分红圈地,重塑自身价值。

截至9月16日,在中国物业管理行业的15家上市公司中,2018年只有杜南a股在上海证券交易所主板上市。其余14家已于2014年在香港交易所上市。此外,还有60多家物业管理公司在新三板上市。

目前,仍有8家物业管理公司处于ipo状态,1家已在并购重组曲线上上市(招商地产已被AVIC巽他并购重组,仍需中国证监会批准)。其中,三家a股ipo公司分别是特殊发展服务公司(GEM)、新大正公司(SME)和开元地产公司(GEM);保利地产、蓝光嘉宝、时代地产、殷诚人寿和鑫源地产五家h股已提交上市申请。此外,天骄喜欢居住和建筑物业,并打算在香港上市。

到目前为止,中国已有15家上市物业管理公司从资本市场融资94.256亿元,总市值超过1400亿元(新三板上市物业管理公司因不活跃的交易和融资困难暂时被排除在统计分析之外)。

随着互联网的发展和社区经济的兴起,物业管理和社区服务的前景有很大的想象空间。从行业生命周期来看,当前物业管理行业集中度低,管理服务运营周期长。依靠房地产的不断发展,物业管理的存量规模继续高速增长。物业管理行业正处于高速增长阶段,发展潜力巨大。

时代商学院结合上市物业管理公司和行业的数据,分析物业管理行业的市场规模、发展趋势和竞争格局,为广大投资者和企业提供参考。

行业分类:90%以上的管理规模在整个房地产周期中持续增长

物业管理是指业主根据物业服务合同选择物业管理公司对房屋、配套设施设备及相关场地进行维护、保养和管理等活动。

中国的物业管理行业诞生于20世纪80年代的深圳。虽然起步晚,但发展迅速。1994年,深圳颁布了中国第一部地方物业管理条例《深圳经济特区住宅物业管理办法》,2003年,国务院颁布了《物业管理条例》。中国的物业管理行业逐渐走向法制化轨道。2017年,中国取消了一级物业资质审批,监管市场化,促进了物业管理行业的快速发展。

据中国物业管理学会披露,2017年底,中国物业管理行业总管理面积约为246.65亿平方米,而2012年底,中国物业管理行业总管理面积仅为145.3亿平方米,五年内增长69.75%(注:2018年数据尚未公开)。

据时代商学院研究人员统计,截至2019年6月底,15家上市物业管理公司的总管理面积为13.61亿平方米,不到2017年总管理面积的1/18。

2017年底,中国物业管理行业营业收入6007.2亿元,复合增长率为13.66%。

2017年底,中国物业服务企业数量为118,000家,员工904.7万人,而2012年底,物业服务企业数量仅为71,000家,员工621.3万人。

可以看出,中国的物业管理行业发展迅速,市场巨大,增长率惊人。

从产业链的角度来看,物业管理服务业是房地产开发的一个分支。在以资产为主的大型房地产行业,物业管理服务处于后端,商业模式是资产轻战略模式。

从房地产的生命周期来看,物业管理提供的一系列服务,如维护、保养和管理,占房地产整个生命周期的90%以上。随着新开发房地产的建成,物业管理存量规模呈现滚动增长趋势,物业管理服务将继续运营,直至该房地产被废弃或拆除。按照房地产70年的产权周期,物业管理服务运行时间长,收费稳定,物业管理企业现金流稳定,商业模式成熟。

从物业管理服务模式来看,物业服务企业在顺应市场趋势、依靠规模取胜的基础上,不断提高专业服务能力,拓展物业服务模式的范围。如今,除了传统的住宅物业,还有许多其他类型的物业管理,如办公物业、商业物业、工业园区物业、政府公共物业、学校物业、医院物业等。与住宅管理相比,这些管理模式更加专业化,已经发展成为物业管理行业的一个重要分支。

此外,物业管理服务企业通过新技术的应用,充分挖掘客户的有效需求,拓展多元化增值服务,涵盖社区空间运营、社区电子商务、社区教育、社区金融、社区房屋经纪和美容美发、社区电影观赏和洗浴等个性化、差异化和定制化的社区生活服务。

从产业生命周期的角度来看,物业管理行业正处于规模增长阶段,其特点是市场增长率高、需求增长快、行业特征清晰、行业竞争和用户特征明显、企业进入壁垒增加、产品品种和竞争对手数量增加。

因此,物业管理行业作为一个资产轻战略、利润稳定、市场快速增长、属性稀缺的行业,有着巨大的发展空间。

发展趋势:规模效应凸显增值服务为新增长点

对于物业管理行业来说,大规模发展是王道,是业绩稳定和利润增长的基础。因此,具有规模效应的物业管理龙头企业往往能够赢得资本市场的关注。

截至9月16日,从15家上市物业管理公司的角度来看,碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海地产、彩生活都进入了一个管理面积1亿的俱乐部。

共有四家物业管理公司进入俱乐部,总市值100亿元,分别是碧桂园(602亿元)、绿城服务(214亿元)、雅生活服务(213亿元)和中海地产(134亿元)。这四家企业也是拥有1亿管理面积的俱乐部成员,在物业管理行业表现突出。

其中,在15家上市物业管理公司中,蔡晟专注于物业管理平台的产出,管理面积远远领先于其他3.65亿平方米的公司。蔡晟是管理面积最大的物业管理公司,但由于管理模式的不同,其市值只有60亿元。

碧桂园服务依托房地产母公司碧桂园的资源,继续推动物业管理服务规模的快速扩张,成为管理面积增长最快的物业管理公司,增长率为58.48%。其总市值在15家上市公司中排名第一,达到602亿元。

此外,碧桂园服务、绿城服务、色彩生活、高雅生活服务的预留面积均超过1亿平方米,而同比增速最快的物业管理公司服务永盛生活,增速为262.6%,主要得益于房地产母公司徐汇集团的快速发展。储备面积同比增长率第二大物业管理公司是新城悦服务,增长率为99.93%。

合同面积同比增长的前五大物业管理公司是亚盛服务、新城悦服务、田园服务、滨江服务和永胜人寿。其中,高雅生活服务以74.89%的合同面积同比位居榜首,其次是新城悦服务,占比61.80%。

值得一提的是,无论是管理区、保留区还是合同区的增长率都在不断提高,顶级企业都是依靠房地产母公司资源的大型物业管理公司,如田园服务、优雅生活服务、新城悦服务、永胜生活服务、绿城服务。他们的房地产母公司分别是碧桂园、雅居乐、新城控股、徐汇集团和绿城房地产。

从层次上看,在15家上市物业管理公司中,规模较大的公司更有可能受到资本青睐。

首先,管理规模超过1亿平方米的大型物业管理公司市值处于资本市场的上层,有四家公司市值超过100亿元,市盈率超过30倍,吸引了投资者的注意,并给予他们较高的成长估值。

其次,管理规模在4000万-1亿平方米的中型物业管理公司在资本市场中具有市场价值。例如永胜人寿和新城悦人寿的管理面积约为4000万平方米,市值分别为61.5亿元和53.4亿元,市盈率分别为36.42倍和22.22倍。此外,a股上市的杜南房地产的市盈率为22.28倍。

最后,管理规模不到4000万平方米的小型物业管理公司,无论从总市值还是市盈率来看,在业内都处于相对较低的水平。他们也受到龙头企业的挤压,在竞争中落在后面。

此外,随着劳动力成本持续上升,物业管理公司的经营成本持续上升,劳动密集型行业物业服务的利润继续受到挤压。

因此,许多物业管理公司,特别是中小企业,已经改进了它们的经营方法和管理方法,并在传统物业管理服务的基础上继续探索增值服务的可能性。

随着人工智能和大数据等互联网技术的发展,物业管理公司也在测试互联网plus中的水资源。围绕社区生活场景,围绕社区“最后一公里”和特定服务类别,在用户、商家和服务提供商之间搭建o2o社区服务应用和微信公众号平台。从一开始,它只是为社区零售、社区金融、社区养老、社区教育、社区旅游等提供家政服务。物业管理服务公司结合自身定位和优势,不断拓展“物业服务+”领域。

时代商学院(Time Business School)研究人员对15家上市物业管理公司的收入进行了分割,发现社区增值服务的毛利率普遍远高于基本物业管理服务。

时代商学院的统计数据显示,2018年,15家上市物业管理公司的基本物业管理服务平均毛利率为27.83%,而11家上市物业管理公司的社区增值服务平均毛利率为56.02%。

增值服务作为物业后管理阶段的关键盈利点,一方面具有多样性,特别是家庭业主周围的社区增值服务,可以扩展到业主的整个生命周期;另一方面,增值服务有较高的毛利率,可以贡献更多的利润空间。

根据2018年年报数据,新城悦服务的社区增值服务毛利率可达81.7%,而雅生活服务、碧桂园服务、永胜生活服务等企业社区增值服务的毛利率均超过50%。

其中,基础物业管理服务给企业带来的毛利率也不超过35%,例如碧桂园服务物业管理的毛利率为31.9%,凯撒精品物业管理的毛利率为33%。

此外,物业管理公司增值服务贡献的收入比例也在增加。以绿色城市服务和乡村园林服务为例,增值服务收入的比重逐年增加。

2015年,碧桂园的增值服务收入占14%,2016-2017年分别上升至17%和18%,2018年继续上升至26%。

2013年,绿城的增值服务收入占27%,2018年,其份额上升至34%。

竞争模式:强企业、强寡头、隐性并购促进集中度

中国物业管理行业仍处于行业整合的初级阶段,呈现高度分散的格局。据中国物业管理学会披露,全行业企业数量达到11.8万家,而前100家企业的市场份额仅为32.08%,行业集中度不高。

然而,随着近年来领先物业管理公司的上市,物业管理行业因其轻质资产的商业价值和高增长而被挖掘出来。大量资本涌入该行业,大大改善了市场化进程,增加了行业集中度,行业领导班子正在涌现。

在资金的推动下,大型物业管理公司通过规范的管理、优质的服务质量和房地产公司的品牌效应,加快了管理领域的扩张。他们还进行了中小物业管理公司的并购,以加快企业规模的扩大。因此,该行业的集中度不断上升,并有强者与强者分化的趋势。

然而,小型或独立的第三方物业管理公司由于资本规模和管理能力有限,无法快速扩张,导致业绩增长放缓,远远落后于竞争对手。

如图3所示,万科地产和绿城服务牢牢占据领先地位,连续4年位居前两位。而田园服务、色彩生活和优雅生活服务则抓住市场机遇,借助资本市场,大大提升自身实力和品牌价值。行业排名迅速上升。2016年,乡村花园服务上升至第三名,色彩生活上升至第六名。

资本的涌入凸显了物业管理公司的品牌价值和服务价值,使其成为规模之王,这几乎已经成为物业管理行业的共识。

在物业服务需求持续强劲的背景下,百强企业顺应市场发展,坚持大规模扩张,寻求突破。

或者利用母公司房地产开发的优势促进内生经营规模的增长,如碧桂园服务、保利地产、中海地产等。或者凭借专业能力和平台输出管理技术,加大第三方物业市场拓展力度,扩大管理半径,典型企业如色彩生活、绿色城市服务、金科服务等有发展背景的企业;或者并购中小型物业公司,如优雅的生活服务。

并购、资源整合和资本扩张是企业规模扩张的重要手段之一。在资本的帮助下,一些企业兼并收购了大量的中小物业管理公司,开拓了新的领域。

2015年,百强物业管理公司收购了200多家物业服务公司,物业管理总面积达3.85亿平方米。2016年,百强企业收购91家物业服务企业,物业管理总面积2.34亿平方米。2015年至2016年,前100家企业共收购了300多家物业服务企业,收购的物业管理面积总计超过6.2亿平方米,占前100家企业两年总管理面积增长的27.78%。2017-2018年的100强企业在并购中回归理性。他们的并购更加谨慎和高效。他们主要从改善产品和区域布局的角度进行高质量的并购,以实现资源整合和优势互补。

随着并购的热潮,这个行业可能会产生几个寡头。对于持有大量现金的上市物业服务公司,大部分募集资金用于规模扩张。

例如,碧桂园服务和凯撒美美上市筹集的资金中,约70%用于并购,雅生服务筹集的资金中,65%用于并购,新诚悦服务和永胜人寿分别筹集的资金中,60%和55%用于并购和扩张。

然而,近年来,并购投资最大,并购作为上市物业服务企业扩张的重要策略,服务于优雅的生活。

从2017年到2019年6月,雅丽雅人寿总共发起了六次大规模收购,远远超过了其他大型香港上市物业管理公司的数量和规模。今年9月,雅利安人寿保险公司透露,计划收购钟敏未来的房产。如果收购完成,雅利安人寿服务预计管理面积将超过5亿平方米,年收入将翻一番。预计将通过并购超越中国,其营业收入可能超过绿城服务和郊野公园服务。

资料来源:时代财经

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